وکیل

آئین نامه اجباری شدن وکالت دردعاوی حقوقی

		Sunday, 13 September 09 - 12:00 AM (GMT +03:30) By یوسف نیکوئی in دسته بندی مطالب حقوقی

آئین نامه اجباری شدن وکالت دردعاوی حقوقی

ماده ۱- اقامه کلیه دعاوی مدنی و حقوقی و نیز شکایت از آراء و دفاع از آنها در دادگاههای دادگستری با دخالت وکیل دادگستری یا مشاوران حقوقی ماده ۱۸۷ قانون برنامه سوم توسعه خواهد بود

تبصره ۱ - اقامه دعوی توسط وکیل دادگستری یا مشاوران حقوقی مانع از حضور موکلان در دادگاه و شرکت در دفاع نیست. تبصره ۲- دولت و دارندگان رتبه قضایی اعم از شاغل و بازنشسته و وکلای دادگستری و مشاوران حقوقی و فارغ التحصیلان رشته حقوق در دعاوی مربوط به خود از مقررات فوق در خصوص تعیین وکیل مستثنی میباشند

 ماده ۲- به حکم ماده ۳۱ قانون اصلاح پارهای از قوانین دادگستری مصوب ۱۳۵۶ وکلای دادگستری و مشاوران حقوقی باید در دعاوی حقوقی و یا در دعاوی جزائی که با گذشت شاکی، تعقیب قانونی آن موقوف میشود قبل از اقامه دعوی سعی نمایند بین طرفین دعوی سازش دهند و انجام این وظیفه را در دادخواست و یا ضمن دفاع تصریح نمایند همچنین بعد از طرح دعوی و در جریان رسیدگی نیز مساعی خود را در این زمینه معمول دارند. قضات دادسراها و دادگاهها نیز با استماع اظهارات طرفین در دعاوی حقوقی و یا در دعاوی جزائی قابل گذشت تکلیف به سازش و سعی در انجام آن نمایند، سازش در نزد قاضی یا با توافق طرفین به شورای حل اختلاف ارجاع داده میشود

 تبصره ۱- قضات کشور و کانونهای وکلای دادگستری و هیات ماده ۲ آییننامه اجرایی ماده ۱۸۷ برنامه سوم توسعه باید وکلای دادگستری و مشاوران حقوقی که مساعی فوق العاده در ختم دعاوی به طریق سازش دارند را به مراجع ذیربط قوه قضاییه جهت تقدیر معرفی نمایند

 ماده ۳- با توجه به مواد ۲۴ و ۲۵ و ۳۱ قانون وکالت مصوب 25/11/1351 و اصلاحات و الحاقات بعدی آن و مقررات فصل دوم از نظامنامه قانون وکالت مصوب 19/3/1316 و آیین نامه اجرایی ماده ۱۰ صندوق حمایت از وکلا مصوب 11/4/1374ریاست قوه ی قضاییه و سایر مقررات مربوط به معاضدت قضایی و ماده ۳۲ قانون اصلاح پاره ای از قوانین دادگستری مصوب ۱۳۵۶ کانونهای وکلای دادگستری و هیات اجرایی ماده ۲ آییننامه اجرایی ماده صد و هشتاد و هفت برنامه سوم توسعه مکلف به تامین وکیل معاضدتی برای اشخاص بی بضاعت یا کسانی میباشند که قادر به تادیه حق الوکاله در موقع انتخاب وکیل نیستند

 ماده ۴- تشخیص بی بضاعت بودن یا عدم توانایی اشخاص برای تادیه حق الوکاله با دادگاه مرجع رسیدگی کننده به دعوی و در مورد شکایت فرجامی با دادگاهی میباشد که رای مورد شکایت فرجامی را صادر کرده است؛ بدین منظور رییس کل دادگاه ها در حوزه های قضایی در جهت سهولت امر با همکاری موسسات معاضدت قضایی در کانونهای وکلا در استانها و هیات ماده ۲ آییننامه اجرایی ماده ۱۸۷ برنامه سوم توسعه وفق قوانین و آیین نامه های مربوطه عمل مینماید

 ماده ۵ - وکلاء دادگستری وفق ماده ۲۳ قانون وکالت مصوب ۲۵ بهمن ۱۳۱۵ و مشاوران حقوقی برابر ملاک تبصره ۲ ماده ۲۱ آیین نامه اجرایی ماده ۱۸۷ مکلفند همه ساله در سه دعوای حقوقی و مدنی به عنوان معاضدت قبول وکالت نمایند و چنانچه موکل، محکوم له واقع شوند، حق الوکاله قانونی از آنچه که وصول شود به او پرداخته خواهد شد پنج یک آن متعلق به کانون یا هیات اجرایی ماده ۲ آیین نامه اجرایی ماده ۱۸۷ قانون برنامه توسعه سوم میباشد

ماده ۶- کسانی که قدرت تادیه حق الوکاله ندارند میتوانند از کانون وکلاء یا هیات اجرایی ماده ۲آیین نامه اجرایی ماده صد و هشتاد و هفت قانون برنامه توسعه سوم و یا از روسای حوزه های قضایی تقاضای معاضدت نمایند مشروط به اینکه دعوی با اساس و راجع به شخص تقاضاکننده باشد

 ماده ۷- کانونهای وکلای دادگستری در استانها و هیات ماده ۲ آیین نامه اجرایی ماده ۱۸۷ برنامه سوم توسعه با توجه به ماده ۲۶ قانون وکالت مصوب ۱۳۱۵ و ماده ۳۴ لغایت ۴۹ آیین نامه قانون وکالت مصوب ۱۹ خرداد ۱۳۱۶ نسبت به ایجاد و فعال نمودن موسسه معاضدت قضایی اقدام نمایند

 ماده ۸- وزارتخانه ها، موسسات دولتی وابسته به دولت، شرکتهای دولتی، نهادهای انقلاب اسلامی و موسسات عمومی غیردولتی شهرداریها و بانکها میتوانند علاوه بر استفاده از وکلای دادگستری برای طرح هر دعوا و یا تعقیب دعاوی مربوط از اداره حقوقی خود یا کارمندان رسمی خود با داشتن یکی از شرایط زیر به عنوان نماینده حقوقی استناد نمایند

 یک - دارا بودن لیسانس در رشته حقوق با دو سال سابقه کارآموزی در دفاتر حقوقی دستگاههای مربوطه

 دو - دو سال سابقه کار قضایی یا وکالت به شرط عدم محرومیت از اشتغال به مشاغل قضاوت یا وکالت

 سه - تشخیص احراز شرایط یادشده به عهده بالاترین مقام اجرایی سازمان یا قائم مقام قانونی وی خواهد بود. (ارائه معرفی نامه نمایندگان حقوقی به مراجع قضایی الزامی است)

 ماده ۹- تمام وزارتخانه ها، شرکتها، موسسات و سازمانهای دولتی و دستگاه هایی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است، همچنین نیروهای مسلح (نظامی، انتظامی) مکلفند بنا به درخواست کارکنان خود در زمان حیات و یا وراث درجه اول آنان پس از فوت در دعواهایی که از انجام وظیفه آنان ناشی میشود یا به نحوی با وظایف ایشان مرتبط است، با استفاده از کارشناسان حقوقی شاغل، به آنان خدمات حقوقی ارائه کنند

 تبصره ۱- مقررات ماده صدرالذکر شامل کارکنانی که (آن دستگاه) از آنان شاکی باشند نخواهد شد

 تبصره ۲ـ کارشناسان حقوقی موضوع ماده ۸ این آیین نامه باید دارای حداقل مدرک کارشناسی در رشته حقوق قضایی و در موارد یاد شده بدون الزام به دریافت و ارائه پروانه وکالت و با الزام به رعایت بخشی از مقررات راجع به وظایف و تکالیف وکلای دادگستری که در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص شود با درخواست اشخاص مذکور در ماده واحده حسب مورد در تمامی مراحل دادرسی به عنوان وکیل شرکت کنند

 تبصره ۳- آیین نامه اجرایی حمایت قضایی از کارکنان دولت و پرسنل نیروهای مسلح مصوب جلسه ۱۶ شهریور هزار و سیصد و هفتاد و نه هیات وزیران با اصلاحیه های بعدی قابل اجرا است

 ماده ۱۰- به حکم ماده ۲۰۳ قانون و مقررات استخدامی سپاه پاسداران انقلاب اسلامی و آیین نامه اجرایی آن مصوب هزار و سیصد و هفتاد و سه و قانون حمایت قضایی از بسیج مصوب ۱۳۷۱ و آیین نامه اجرایی ان مصوب هزار و سیصد و هفتاد و دو  کارشناسان دفاتر حمایت حقوقی و قضایی ایثارگران به عنوان وکیل در کلیه مراحل دادرسی برای افراد تحت حمایت خود، وفق قوانین اقدام میکنند

 ماده ۱۱- برابر ماده ۲ قانون وکالت مصوب ۱۳۱۵ اشخاصی که واجد معلومات کافی برای وکالت باشند ولی شغل آنها وکالت در عدلیه نباشد اگر بخواهند برای اقربای سببی یا نسبی خود تا درجه دوم از طبقه سوم وکالت بنمایند ممکن است به آنها در سال سه نوبت جواز وکالت اتفاقی داده شود لذا برابر آیین نامه صدور جواز وکالت اتفاقی (موقت) مصوب ۱۳۷۸ ریاست قوه قضاییه عمل میگردد

 ماده ۱۲ـ در هر حوزه قضایی واحدهای ارشاد و معاضدت قضایی و صلح و سازش زیر نظر رییس حوزه قضایی یا دادستان جهت ارشاد و راهنمایی مراجعین و انجام صلح و سازش با تعداد لازم قاضی، کارشناس و کارمند و شعب شوراهای حل اختلاف تشکیل میشود

 ماده ۱۳- با توجه به پیگیری مسوولان ذیربط در قوه قضاییه در جهت احیای فرهنگ وکالت، شرکت بیمه تعرفه و شرایط و نرخ بیمه حق الوکاله را با گروه بندی بیمه شدگان و با در نظر گرفتن تخفیف گروهی وفرانشیز و جدول تعهدات بیمه گر در پنج وضعیت اعلام کرده که با انعقاد قرار داد بیمه حق الوکاله، جبران هزینه های دفاع (منحصرا حق الوکاله) در دعاوی مطروحه علیه افراد بیمه شده جبران میشود لذا روسای دادگستری های و دادستانها با عملی کردن بیمه وکالت در حوزه های قضایی با همکاری ادارات بیمه دخالت وکیل و مشاوران حقوقی را در اجرای سریع این آیین نامه تسهیل نمایند و بدین منظور در هر حوزه قضایی شهرستان به ریاست رییس دادگستری شهرستان و عضویت دادستان عمومی و انقلاب و رییس اداره بیمه مربوط و نماینده کانون وکلای استان با مساعی لازم به این امر اقدام شود

 ماده ۱۴- شوراهای حل اختلاف که در اجرای ماده ۱۸۹ قانون پنج ساله برنامه سوم تشکیل و در اجرای ماده یکصد و سی برنامه پنج ساله چهارم توسعه، تثبیت و توسعه یافته و رسیدگی در شورا تابع تشریفات آیین دادرسی نبوده و طرح شکایت یا دعوی، اعتراض و تجدید نظر خواهی و اجراء آراء در هر مرحله مجانی خواهد بود لذا افرادی که تمایل به اقامه دعوی با وکیل نباشند با لحاظ حدود صلاحیت شورای حل اختلاف و توافق طرفین به صلح و سازش به آن ارجاع داده شوند

 ماده ۱۵- روسای کل دادگستری استانهای و اعضاء هیات مدیره کانونهای وکلای دادگستری استانها و هیات اجرایی ماده ۲ آیین نامه اجرایی ماده ۱۸۷ قانون برنامه سوم توسعه، مسول اجرای این آیین نامه میباشند

 ماده ۱۶- این آیین نامه در اجرای ماده ۳۲ قانون اصلاح پاره ای از قوانین دادگستری مصوب هزار و سیصد و پنجاه و شش در ۱۶ ماده و شش تبصره تهیه شده و در تاریخ ۵/۲/۱۳۸۴ به تصویب رییس قوه قضاییه رسید

 امضای رییس قوه قضاییه پنجم اردیبهشت ماه هزار و سیصد و هشتاد و چهار

لطفا برای خواندن سایر پستها با تفکیک عناوین به بخش آرشیو در ذیل این صفحه مراجعه فرمایید

آنچه که لازم است در باره قولنامه بدانیم2 ( قولنامه معارض

		Saturday, 21 June 08 - 12:00 AM (GMT +03:30) By یوسف نیکوئی in دسته بندی مطالب حقوقی

قولنامه معارض

اين بحث درباره قولنامه معارض است. گاهي فروشنده قولنامه‌اي را امضا مي‌كند و در آن متعهد مي‌شود اگر خريدار طبق زمان‌بندي مشخص، به تعهدات خود عمل كرد، در تاريخ معين در دفتر اسناد رسمي حاضر و سند انتقال را به نام خريدار امضا كند. اما به جاي انجام اين تعهد، در تاريخ موخر همان ملك را با ديگري قولنامه مي‌كند و سپس در دفتر اسناد رسمي سند انتقال را به نام خريدار دوم امضا مي‌كند. اينجا بين تعهدات فروشنده با خريدار اول و دوم تعارض به وجود مي‌آيد؛ حال چنانچه هر دو قولنامه در حد سند عادي باقي بمانند و خريداران در دادگاه دعوي الزام به تنظيم سند مطرح كنند، مسلما كسي راي موافق مي‌گيرد كه تاريخ قولنامه‌اش مقدم بوده است

اما بحث در آنجاست كه مالك با خريداردوم به توافق رسيده و سند انتقال را به نام او تنظيم مي‌كند و در اين صورت يك قولنامه عادي مقدم و يك قولنامه موخر به تنظيم سند رسمي داريم كه با يكديگر تعارض دارند. براي بررسي و تجزيه و تحليل اين مبحث بايد نظام ثبتي ايران را مد نظر قرار داد. در ايران نظام ثبتي بر پايه دفتر املاك استوار شده است و با اعلانات اداره ثبت و انجام تشريفات مشخص، اشخاص درخواست ثبت مي‌كنند و ملك مورد نظر در دفتر املاك به نام آنها به ثبت مي‌رسد اساس اين سيستم كه در حقوق به نام «سيستم دفتر املاك» معروف است از آلمان گرفته شده است ولي در فرانسه به جز پاره‌اي استان‌هاي آن كه مجاور آلمان هستند چنين سيستمي رايج نيست

ماده 22 قانون ثبت ايران در اين زمينه تصريح دارد و مي‌گويد تنها كسي مالك شناخته مي‌شود كه ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شده باشد و در دنباله اين ماده مي‌گويد «يا كسي كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال در دفتر املاك به ثبت رسيده است

پس دفتر املاك معيار مالكيت يا ديگر حقوق عيني است كه اشخاص روي ملك غير دارند مانند حق رهن و حق ارتفاق و بر همين اساس از نظر قانوني ما برتري را به شخصي مي‌دهيم كه توانسته از فروشنده سند انتقال رسمي بگيرد يعني خريدار دوم. ماده 656 قانون مدني سوئيس مي‌گويد: «ثبت دفتر املاك براي تملك غيرمنقول ثبت شده ضرورت دارد. تملك منقول ثبت شده نيازمند قرارداد و سند است كه در دفتر املاك به ثبت برسد و در غير اين صورت مالكيت براي خريدار به وجود نمي‌آيد

ماده 873 قانون مدني آلمان مي‌گويد: «مالكيت منتقل مي‌شود از طريق توافق طرفين و ثبت آن در دفتر املاك. پس براي احراز مالكيت دو ركن وجود دارد: يك ركن تراضي و توافق و ديگري ثبت در دفتر املاك.» اين ماده صراحت كامل دارد و در آلمان قولنامه هم بايد با سند رسمي منعقد شود و در واقع مندرجات دفتر املاك به عنوان اماره صحت مورد پذيرش قانونگذار اين كشور قرار گرفته است

در ايران هم اگر بخواهيم روزي قانوني در قولنامه وضع كنيم بايد ترتيبي اتخاذ شود كه قولنامه با سند رسمي تنظيم شود تا بدين ترتيب اختلافات و پيامدهاي فعلي از بين برود. در نظام ثبتي ايران مندرجات دفتر املاك هم در زمينه ثبت اوليه و هم انتقالات از اماره صحت برخوردار است. ماده 24 قانون ثبت مي‌گويد: «پس از انقضاي مدت اعتراض دعوي اين‌كه در ضمن جريان ثبت تضييع حقي از كسي شده پذيرفته نخواهد شد نه به عنوان قيمت نه به هيچ عنوان ديگر، خواه حقوقي باشد خواه جزايي در مورد مذكور در ماده 44 مطابق ماده 45 و در موارد مذكور در مواد 105، 106، 107، 108، 109، 116 و 117 مطابق مقررات جزايي مذكور در باب ششم اين قانون رفتار خواهد شد

ماده 105 مي‌گويد: «... هركس تقاضاي ثبت ملكي را بنمايد كه قبلا به ديگري انتقال داده يا با علم به اينكه به نحوي از انحاء قانوني سلب مالكيت از او شده است تقاضاي ثبت نمايد كلاهبردار محسوب مي‌شود

ماده 106 نيز مي‌گويد: «مقررات فوق در مورد وراثي نيز جاري است كه با علم به انتقال ملك از طرف مورث خود يا با علم به اينكه به نحوي از انحاء قانوني سلب مالكيت از مورث او شده بوده است تقاضاي ثبت آن ملك يا تقاضاي صدور سند مالكيت آن ملك را به اسم خود كرده و يا مطابق قسمت اخير ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نكند. در تمام اين موارد علم وارث يا به وسيله امضا يا مهر و يا نوشته به خط او محرز مي‌شود.» در واقع بر طبق اين دو ماده دولت اين افراد را مالك مي‌شناسد ولي به عنوان كلاهبردار قابل تعقيب هم هستند

در مورد معامله معارض هم قانون ثبت راه‌حلي قرار داده است. يعني اگر شخصي مالي را با سند عادي به ديگري منتقل كند و سپس در قرارداد دوم همان مال را با سند رسمي به فرد ديگر منتقل نمايد بر پايه اصول قانون ثبت، مالكيت براي خريدار دوم به وجود مي‌آيد اما براي اينكه جلوي چنين سوءاستفاده‌هايي گرفته شود در قانون ثبت براي چنين اشخاصي كه معامله معارض مي‌كنند كيفر شديد تعيين شده است و مي‌گويد هركس به موجب سند رسمي و عادي نسبت به عين يا منفعت مالي اعم از منقول يا غيرمنقول حقي به شخص يا اشخاص داده و بعد به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض حق مزبور بنمايد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد

بنابراين ضمانت اجراي كيفري پيش‌بيني شده در ماده 117 قانون ثبت براي اين است كه اشخاص از انعقاد معامله معارض خودداري نموده و توجه داشته باشند اگر از قرارداد عادي اوليه تخلف كنند و با قرارداد دوم و سند رسمي راه را براي اجراي قرارداد اول ببندند مرتكب جرم شده و بايد چنين كيفر سنگيني را متحمل شوند

پس طبق ماده 117 قانون ثبت معامله دوم صحيح تلقي مي‌شود زيرا خريدار دوم كه از قولنامه اول خبر ندارد و بر اساس استعلام ثبتي و با اعتماد به سند مالكيت و مندرجات دفتر املاك با فروشنده وارد معامله شده بايد مورد حمايت قرار بگيرد و تنها راه‌حل قانون براي اين قبيل معاملات معارض،‌ تعيين كيفر براي فروشنده است

اما در كشور ما دادگاه و ديوان كشور در طول تاريخ تصويب ماده 117 قانون ثبت، رويه متفاوتي را پيش گرفتند. يعني برخلاف نص اين ماده گفتند معامله اول با سند عادي بوده و معامله دوم با سند رسمي صورت پذيرفته است لذا معامله معارض تحقق پيدا نمي‌كند و استدلال آنها هم اين است كه طبق ماده 48 قانون ثبت معامله اول كه با سند عادي است ارزش و اعتبار ندارد و در هيچ محكمه‌اي قابل پذيرش نيست و توان معارضه با سند رسمي را ندارد

مورد اولي كه اشاره مي‌كنم راي اصراري هيات عمومي ديوان كشور در سال 1322 است كه مي‌گويد مراد از سند عادي مذكور در ماده 117 قانون ثبت، ورقه‌اي است كه سنديت داشته باشد و ورقه عادي تنظيمي در موقعي كه دواير ثبتي در محل تشكيل بوده هيچگونه ايجاد حقي نسبت به ديگري نمي‌كند تا بتوان به آن سند اطلاق كرد

موارد بعدي رايي است كه در سال 1321 به همين استدلال از شعبه 6 ديوان عالي كشور صادر شده است و نيز راي ديگري كه در سال 1320 از ديوان كشور صادر شده و سرانجام راي اصراري هيات عمومي ديوان عالي كشور، يعني نه تنها شعب بلكه هيات عمومي هم در آراء اصراري خودش اين رويه را دنبال نموده است

اما گروه ديگري از آراء هم هستند كه مي‌گويند طبق نص ماده 117 اگر سند اول عادي بود و سند دوم رسمي بود معامله معارض صورت گرفته است. از جمله راي صادره از شعبه دوم ديوان عالي كشور در سال 1316 و يا راي ديگري در همين تاريخ از شعبه ديگر ديوان كشور

سرانجام دادستان كل كشور به دليل اين اختلافاتي كه در زمينه تعريف معنا و مفهوم معامله معارض وجود داشت درخواست راي وحدت رويه نمود و هيات عمومي ديوان عالي كشور چنين راي داد: «نظر به اينكه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال مي‌باشد در نقاطي كه ثبت رسمي مربوط به معامله غيرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون ثبت كشور اجباري مي‌باشد سند عادي راجع به آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته شده نيست و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت

بنابراين چنانكه كسي در اين زمينه با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد قبلا معامله‌اي نسبت به مال غيرمنقول با سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي معامله‌اي معارض با معامله اول با همان مال واقع سازد عمل او از مصاديق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوءنيت با ماده كيفري ديگر قابل انطباق باشد. اين راي طبق قانون وحدت رويه قضائي مصوب سال 28 براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است

با صدور راي وحدت رويه عملا هيات عمومي به اين اختلافات پايان داده و ماده 117 را عملا از قانون ثبت حذف كرد و جاي شگفتي است كه اين اجتهاد در نص ماده 117 صورت گرفته و عملا جرم معامله معارض را منتفي كرده است

نكته اولي كه در مورد اين راي وحدت رويه به نظر مي‌رسد اين است كه در آن به حكمت و فلسفه وجودي معامله معارض در ماده 117 كه همان اماره صحت بود توجهي نكرده و عملا ضمانت اجرايي كيفري شديدي كه براي جلوگيري از سوءاستفاده و حقه‌بازي افراد تعيين شده بود را كنار گذاشته است. نكته دوم هم اين است كه برخلاف متن راي وحدت رويه، هيچ راه‌حل كيفري ديگري در اين موارد قابل تصور نيست

حتي نمي‌توان در اين گونه موارد از عنوان كلاهبرداري استفاده كرد زيرا كسي كه معامله دوم را انجام داده سند رسمي دارد و خيالش راحت است و شاكي نيست و كسي هم كه قولنامه اول را امضا كرده چون در تاريخ امضاء قولنامه اول فروشنده سوءنيت نداشته نمي‌تواند از اين بابت شكايتي بكند و تخلف از انجام يك قرارداد و تعهد را نمي‌توان جرم كلاهبرداري تلقي كرد

تنها راه‌حل اين قبيل موارد ماده 117 قانون ثبت بوده كه ديوان عالي آن را از دست خريدار اول بيرون آورده است و در نهايت مي‌توان به او پيشنهاد كرد كه دعواي ضرر و زيان بابت پولي كه پرداخت كرده يا بهره آن به عنوان خسارت تاخير تاديه مطرح كند اما در حقيقت دست او از عين مال كوتاه است و نمي‌تواند دعوي ضرر و زيان ناشي ازجرم بكند

اما فرض ديگر مسئله آن است كه خريدار دوم از قولنامه اول اطلاع دارد و با سوءنيت با فروشنده تباني كرده است. در اين صورت آيا راهي براي ابطال سند مالكيت وجود دارد يا خير؟

مواد 146 و 147 قانون اجراي احكام مدني مويد ماده 22 قانون ثبت است البته به شرط آنكه در مضامين آن دقت كنيم. موضوع اين ماده موردي است كه يك بستانكار در مقام توقيف اموال مديون بدهكار برمي‌آيد. حال اگر چنانچه مال به نام مديون توقيف شده باشد ولي اشخاص ثالث سند رسمي يا حكم دادگاه مبني بر مالكيت همان مال ارائه دادند اداره اجرا بايد به سند رسمي اعتبار كامل داده و عمليات اجرايي را متوقف سازد. اما اگر كسي كه مدعي مالكيت است سند عادي مثل قولنامه ارائه بدهد از آنجا كه سند مالكيت به نام ديگري ثبت شده، نفس ارائه قولنامه در اداره اجراي احكام اعتبار ندارد و حل اختلاف به دادگاه ارجاع مي‌شود

البته بايد توجه داشت در اين مسئله دادگاه در مورد دو معامله معارض تصميم‌گيري نمي‌‌كند بلكه بين بستانكار و يك خريدار قولنامه‌اي تصميم گيري مي‌كند و اگر احراز كرد كه معامله‌اي با تاريخ مقدم بر توقيف و عمليات اجرايي امضا شده است به قولنامه ترتيب اثر مي‌دهد و خريداري را كه قولنامه‌اي امضا كرده و بخش عمده ثمن را پرداخته و حق الزام فروشنده به تنظيم سند را به دست آورده بر بستانكار ترجيح مي‌دهد و حكم مزبور در حقيقت يك سند انتقال محسوب مي‌شود و ارزش سند رسمي دارد لذا مواد 146 و 147 قانون اجراي احكام نافي اعتبار دفتر املاك نيست و بحث ما در قولنامه معارض به اعتبار خود باقي است

ماده 22 قانون ثبت مي‌گويد همين كه ملكي طبق قانون به ثبت رسيد و تشريفات و آگهي‌هاي نوبتي آن روند درست و قانوني خود را طي كرد از اعتبار قانوني برخوردار است و ملك مزبور متعلق به كسي است كه انتقال در دفتر املاك به نام او به ثبت رسيده است

زيرا ثبت دفتر املاك يك كانال ويژه و انحصاري براي مالكيت است و قولنامه و سند عادي اوليه تحت هيچ شرايطي نمي‌تواند جايگزين اين سند دوم رسمي بشود و اينكه خريدار دوم سوءنيت داشته و از قولنامه اول مطلع بوده يا خير بايد احراز شود زيرا در غير اين صورت اعتبار ثبت متزلزل مي‌شود و اين با فلسفه وجودي ثبت اسناد تعارض دارد. پس صرف استعلام از ثبت براي تاييد مالكيت فروشنده كافي است و لازم نيست فرد تفحص كند آيا فروشنده با ديگري قولنامه امضا كرده است يا خير و قانون ضامن صحت اين معامله است و سند ملك ثبت شده هم از اصل صحت برخوردار است و هم اماره صحت دفتر املاك

اگر به متن راي وحدت رويه نيز توجه شود مي‌بينيم خود راي هم نظام ثبتي را اساس قرار داده و مي‌گويد سند عادي اصلا اعتبار ندارد تا بخواهد با سند رسمي تعارض كند و معامله معارض نيز به همين دليل واقع نمي‌شود اما صادركننده اين راي به فلسفه ماده 117 و قانون ثبت توجه نكرده است

به هر حال در برابر اين راي، آراي زيادي هم از شعب ديوان عالي كشور وجود دارد و دادستان كل هم در حقيقت در مقام دفاع از قانون ثبت برآمده است و در مجموع جهت مشترك تمام اين آراء اعتبار نظام ثبتي است و اما در مورد سند عادي يك عده معتقدند مي‌تواند مبناي معامله معارض قرار گيرد و عده ديگر مي‌گويند نمي‌تواند مبناي معامله معارض واقع شود و در صورت دوم بايد ديد آيا مي‌توان يك عنوان كيفري براي آن متصور شد يا خير؟

ماده 117 قانون ثبت مي‌گويد: «هركس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي (اعم از منقول يا غيرمنقول) حقي به شخص يا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض با حق مزبور بنمايد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد

مي‌بينيم كه در شق دوم ماده ذكري از سند عادي نكرده و فقط از سند رسمي نام برده و عملا خواسته راه فرار اشخاص را ببندد تا از اعتباردفتر املاك سوءاستفاده نشود و كساني كه در هيات عمومي اين راه‌حل را انتخاب كردند ممكن است به فلسفه قانون ثبت توجه نكرده و اشتباه كرده باشند و شايد هم علت ديگر اشتباه اين باشد كه سيستم ثبت ايران از آلمان گرفته شده و منابع و مدارك آلمان در اختيار ما نبوده است

اما به هر حال تعارض محرز است زيرا فروشنده اي كه ملك را با خريدار اول قولنامه كرده تعهد داشته سند انتقال را به نام او امضا كند حال آنكه همان ملك را به ديگري فروخته و سند انتقال را به نام او امضا كرده است و در اين تعارض طبق ماده 117 و 22 قانون ثبت و سيستم دفتر املاك برتري به كسي داده مي‌شود كه موفق شده سند رسمي را به دست آورد. پس در حقيقت تعارض محرز است ولي در قانون وجه ترجيح وجود دارد و حذف ماده 117 فقط راه‌حل دفاعي خريدار اول را از نظام كيفري حذف كرده است

شايد فكر دفاع از قولنامه اول همراه با عدالت باشد اما هميشه بايد از ديد كلان و نظم عمومي با قضايا برخورد كرد. سيستم را نبايد بر هم زد قانون ثبت براي اين مشكل راه‌حل و مجازات پيدا كرده بود كه اين راي وحدت رويه مجازات را برداشته است و حال بايد ديد آيا راه حل ديگري وجود دارد كه اگر خريدار دوم سوءنيت داشت بتوان به ترتيبي معامله و ثبت با سند دوم را زير سوال برد يا خير و اين يك بحث اصولي و جالب است كه در حقوق ساير كشورها مورد توجه قرار گرفته است و در ايران نيز جا دارد مورد بررسي قرار گيرد و راه‌حلي پيدا شود كه بر پايه و اساس ثبت نيز لطمه‌اي وارد نسازد

منبع : نشريه قضاوت شماره 46

نتیجه گیری برای قولنامه معارض

پيدايش قولنامه از حدود دهه 1340 در معاملات فروش غيرمنقول يك ضرورت عرفي بوده است

به دليل الزاماتي كه براي تنظيم سند رسمي در معامله غير منقول از جهت استعلام از ثبت، پرداخت عوارض شهرداري، ماليات‌ها وگرفتن استعلام از مراجع گوناگون اداري يا دولتي وجود دارد و اين واقعيت كه خريداران عموماً نمي‌توانند ثمن معامله را نقداً پرداخت كنند، تنظيم قولنامه به عنوان يك قرارداد مقدماتي ضرورت يافته است تا پس از فراهم شدن همه مقدمات و پرداخت بخش عمده ثمن طرفين در دفتر اسناد رسمي حضور يابند و به تنظيم سند رسمي بپردازند

افزون برآن فروشنده‌اي كه نمي‌تواند همه ثمن را نقداً دريافت كند انتظار دارد پس از امضاي قولنامه، خريدار اقساط ثمن يا بخش عمده آن را تا پيش از فرارسيدن زمان حضور در دفتر اسناد رسمي پرداخت كند. خريدار نيز انتظار دارد كه با پرداخت بخش عمده ثمن، فروشنده از امضاي سند رسمي به دلايل گوناگون مانند افزايش بهاي املاك سرپيچي نكند و ناگزير از طرح دعوي الزام به تنظيم سند عليه فروشنده نگردد

براي پاسخگويي به اين انتظارات متقابل و همچنين فرصت يافتن فروشنده براي گرد آوري مدارك لازم براي انتقال رسمي ملك خود بايد تدبيري انديشيد كه از پيدايش اختلافات ميان فروشنده و خريدار وطرح دعاوي در دادگاه‌ها پرهيز شود. قانون مدني آلمان اين نكات را در نظر گرفته و به اين منظور مقرراتي را در زمينه قولنامه به شرح زير وضع كرده است

 يكم ـ قولنامه بايد با سند رسمي تنظيم شود. سردفتر اسناد رسمي با توجه به تجربه و تخصصي كه در زمينه معاملات غير منقول دارد طرفين را راهنمايي مي‌كند تا قولنامه به گونه‌اي تنظيم شود كه از پيدايش اختلافات احتمالي در آينده جلوگيري شود

 دوم ـ با تنظيم سند رسمي قولنامه فروش، طرفين توافق مي‌كنند كه از سوي سر دفتر يك اخطار به اداره ثبت و دفتر املاك فرستاده شود

هدف از اين يادداشت اين است كه حق خريدار بر قطعه زمين يا غير منقول ثبت شده ثابت گردد. اثر صدور اين اخطار اين است كه هرگونه تصرفي پس از صدور اين يادداشت به دفتر املاك انجام شود غير نافذ است. زيرا موجب خسارت به خريدار اول مي‌شود

 سوم ـ پس از صدور اين اخطار هرچند فروشنده تا پيش از تنظيم سنند رسمي انتقال همچنان مالك ملك مي‌باشد ولي هرگونه معامله بعدي او در برابر ذينفع اين اخطار باطل خواهد بود حتي اگر خريدار دوم با حسن نيت باشد 

 چهارم ـ براي حفظ حقوق فروشنده در دريافت كامل ثمن، طرفين دريك معامله غير منقول نوعاً تراضي مي‌كنند كه سر دفتر ثمن معامله را از حساب خريدار به فروشنده پرداخت كند

در حقوق ايران نيز تدوين چنين ترتيباتي ضرورت دارد. جلد يكم قانون مدني كه در برگيرنده عقود معين از جمله بيع مي‌باشد در سال 1307 خورشيدي به تصويب رسيد. با تصويب قانون ثبت در سال 1310 مقررات عقد بيع غير منقول تحت تاثير قواعد آمره قانون ثبت قرار گرفت. با پيدايش قولنامه در عرف معاملات در ايران لازم بوده است در اين زمينه قانونگذاري شود تا روابط خريدار و فروشنده و حقوق آنان تضمين گردد

مقتضاي بند يك ماده 46 قانون ثبت، كه ثبت عقود و معاملات راجع به انتقال املاك ثبت شده را الزامي كرده است آن بوده است كه در زمينه قولنامه فروش غير منقول هم ترتيباتي از نظر رسمي بودن سند آن از سوي قانونگذار پيش‌بيني شود. لازمه اين قانونگذاري، تدوين لايحه‌اي دراين زمينه از سوي قوه قضائيه بوده است ولي به دليل انجام نشدن اين تكليف از سوي قوه قضائيه در خلال چند دهه گذشته انبوهي از دعاوي و اختلافات ميان خريدار و فروشنده به وجود آمده و دادگاه‌ها را درگيرپرونده‌هاي فراواني دراين زمينه كرده است كه همه ساله هزينه‌هاي بزرگي را به مردم و دستگاه قضايي كشور تحميل مي‌كند

براي پرهيز از پيدايش اينگونه دعاوي و پيشگيري از اتلاف وقت و تحميل هزينه به مردم و دولت بايد در زمينه قولنامه قانونگذاري شود و در تدوين لايحه‌اي در اين زمينه بايد از حقوقدانان كشور و دستاوردهاي نظام‌هاي حقوقي كشورهاي ديگر و تجربه قضات كشور كمك گرفته شود

 منبع : سایت قضاوت

 

لطفا برای خواندن سایر پستها با تفکیک عناوین به بخش آرشیو در ذیل این صفحه مراجعه فرمایید

آنچه که لازم است در باره قولنامه بدانیم3 ( قولنامه عقد بیع نیست

		Saturday, 21 June 08 - 12:00 AM (GMT +03:30) By یوسف نیکوئی in دسته بندی مطالب حقوقی

قولنامه عقد بيع نيست   

قولنامه عقد بيع نيست و در مواردي كه موضوع قرارداد، انتقال ملك ثبت شده باشد تنظيم سند رسمي الزامي است و اين موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت كه از قواعد آمره مربوط به نظم عمومي است و اساسا براي پايان بخشيدن به اختلافات ملكي به وجود آمده است به روشني قابل استنباط مي‌باشد

اگرچه در همان آغاز تشكيل دادگستري در ايران انديشه قانون ثبت به وجود آمد ولي در نهايت در سال 1310 اين قانون به تصويب نهايي رسيد و ثبت املاك اجباري شد. لذا با وجود اين نص صريح در قانون ثبت، ديگر جاي بحثي در دادگاه‌ها براي اين مسئله باقي نمانده است
در سال‌هاي بعد از انقلاب تفكرات گذشته تا حدودي احيا شده و اعتبار م ررات ثبت زير سئوال رفت و اين موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوي دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پيگيري يكي از قضات محاكم شهرستان الشتر موضوع در ديوان عالي كشور مطرح و منجر به صدور راي وحدت رويه گرديد. در اينجا به لحاظ اينكه اين راي دقيقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذيلا به توضيح آن مي‌پردازيم

اولين راي مربوط به سال 1382 مي‌باشد كه از سوي شعبه سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گرديده و متن آن بدين شرح است: «در تاريخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادي مورخ 67/1/19 دعوايي به خواسته خلع يد و تحويل 200 مترمربع زمين اقامه شده كه به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زير راي صادر گرديده است
در خصوص دادخواست آقاي ... به خواسته خلع يد و تحويل 200 مترمربع زمين جاي ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزينه دادرسي طبق قولنامه عادي مورخ 67/1/19 با عنايت به اينكه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت كليه اسناد و معاملات راجع به عين و منافع املاكي كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده اجباري است و در مانحن فيه خواهان صرفا به يك فقره سند عادي مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر اين اساس دعوي خواهان به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نيست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي وانقلاب در امور مدني قرار عدم استماع دعوي خواهان صادر و اعلام مي‌گردد

به اين راي اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان با اين استدلال نقض مي‌گردد: «در خصوص تجديدنظرخواهي آقاي .... به خواسته خلع يد و تحويل مساحت 200 مترمربع زمين دادگاه محترم بدوي به دليل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر كرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدني كه قراردادهاي خصوصي بين افراد را در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ و معتبر مي‌داند و اينكه انعقاد عقد بيع في‌مابين طرفين بر اساس قرارداد عادي تنظيمي مورد تحليل قرار نگرفته و به موجب ماده 362 قانون مدني از آثار بيع صحيح اين است كه بايع را به تحويل و تسليم مبيع ملزم مي‌دارد، عدم رعايت مواد 47 و 48 قانون ثبت كه به جهت رعايت تشريفات صوري معامله مي‌باشد نمي‌تواند به اراده طرفين كه مبني بر انجام معامله بوده خللي وارد نمايد و لذا قرار عدم استماع دعوي به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائي است و لذا با پذيرش اعتراض تجديدنظرخواه و استناد به ماده 353 قانون آيين دادرسي مدني، پرونده جهت رسيدگي ماهوي به دادگاه بدوي صادر كننده قرار ارجاع مي‌گردد

اما با وجود راي دادگاه تجديدنظر، همين شعبه دادگاه عمومي الشتر در يك پرونده ديگر با همان استدلال‌هاي اوليه مجددا دعوي ديگري را رد مي‌كند. اين بار حكم در شعبه 5 دادگاه تجديدنظر استان لرستان مورد تجديدنظرخواهي قرار مي‌گيرد و برخلاف مورد قبل، راي بدوي تاييد شده و اين طور استدلال مي‌شود: «در خصوص اعتراض واصله نسبت به دادنامه ... از شعبه سوم با توجه به اينكه از ناحيه تجديدنظرخواهان اعتراض مستدلي كه موجبات نقض دادنامه را فراهم بياورد ارائه نگرديده است و در رسيدگي بدوي مقررات قانوني رعايت شده است، اعتراض مذكور غيروارد تشخيص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني ضمن رد اعتراض دادنامه بدوي را تاييد مي‌نمايد

 ضمنا تجديدنظرخواهان مي‌توانند پس از اخذ سند رسمي نسبت به خلع يد قانوني اقدام نمايند.» ملاحظه مي‌كنيد كه دو شعبه تجديدنظر در موضوع واحد آراء متفاوتي صادر كرده‌اند كه اين موضوع بعد از گزارش به ديوانعالي كشور منجر به صدور راي وحدت رويه اواخر سال 83 كه در تاريخ 83/11/12 متن كامل آن در روزنامه رسمي چاپ شد، گرديد. هيات عمومي ديوانعالي كشور در تاريخ 83/10/1 راي وحدت رويه مذكور را صادر نموده و مي‌گويد: «خلع يد از اموال غيرمنقول فرع از مالكيت است

بنابراين طرح دعوي خلع يد از زمين قبل از اثبات و احراز مالكيت قابل استماع نيست. با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت راي شعبه پنجم تجديدنظر استان به نظر اكثريت اعضاي هيات عمومي ديوانعالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد صحيح و قانوني تشخيص داده مي‌شود و طبق ماده 270 آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب براي شعب ديوانعالي و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است

بعد از 25 سال اين راي وحدت رويه صادر و بر اساس آن، مالكيت نيازمند تنظيم سند رسمي گرديد. بنابراين يك قولنامه عادي برخلاف استدلال شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان هيچ نوع مالكيتي را حتي ميان طرفين دعوي منتقل نمي‌كند. پس ثبت و تنظيم سند رسمي، يك عنصر سازنده در قراردادها است كه موضوع آن ملك و مال غيرمنقولي است كه سابقه ثبتي دارد. از آنچه بيان شد معلوم مي‌شود

اولا قولنامه :  عقد بيع نيست و مثل مبايعه‌نامه نيازمند تنظيم سند رسمي است و تا سند رسمي تنظيم نشود بيع به معني انتقال مالكيت طبق ماده 338 قانون مدني به وقوع نمي‌پيوندد

نكته دوم :  اينكه قولنامه علاوه بر اينكه با سند عادي امضا مي‌شود يك قرارداد صحيح و معتبر است چون دو نفر توافق كردند و اين قرارداد طبق قانون مدني و اصول اعتبار د شته و الزام‌آور و تابع قواعد عمومي قراردادها است
نكته سوم :  قولنامه را نبايد مشمول مقررات بيع در قانون مدني دانست، از جمله ماده 362 قانون مدني كه يك سلسله آثار براي عقد بيع بيان مي‌كند و نبايد موجب انحراف محاكم شود. در قولنامه مالكيت به مشتري منتقل نمي‌شود و مشمول ماده 10 قانون مدني و ماده 6 آيين دادرسي مدني و مواد 183 تا 300 قانون مدني است كه قواعد عمومي قراردادها در عقد غيرمعين و معين اجرا مي‌شود و مهمترين آنها ماده 219 قانون مدني است و از اين لحاظ يك قرارداد الزام‌آور است. حال براي بررسي برداشت‌هاي گوناگوني كه دادگاه‌ها از قولنامه مي‌كنند به بررسي و تجزيه و تحليل يك راي مي‌پردازيم

فردي داراي دو پلاك ثبتي بوده و در سال 1370 قولنامه‌اي امضا مي‌كند و آنها را به قيمت 36 ميليون تومان به خريدار مي‌فروشد تعهدات خريدار در زمينه پرداخت ثمن به اين ترتيب است: نقدا 500 هزار تومان در پايان خرداد ماه سال 70 نيز دوازده ميليون تومان قسط دوم و پرداخت قسط سوم در پايان تير 1370 به مقدار 50 هزار دلار، قسط چهارم پايان خرداد 1370 باز 50 هزار دلار؛ فروشنده تعهد كرده بعد از پرداخت قسط چهارم دو پلاك موضوع قولنامه را به خريدار تسليم كند و هنگام تنظيم سند رسمي در دفترخانه هم 9 ميليون تومان از طرف خريدار به فروشنده پرداخت شود. خريدار قسط اول و دوم را نقدا در زمان‌بندي مقرر مي‌پردازد و در مورد قسط سوم و چهارم كه قرار بوده به دلار پرداخت شود به فروشنده اعلام مي‌كنند مبلغ 100 هزار دلار به حساب وي در بانك آمريكا واريز شده است

فروشنده پلاك ثبتي را به خريدار تحويل مي‌دهد و وقتي به حساب رجوع مي‌كند بانك اعلام مي‌دارد پولي به حساب واريز نشده است. از آمريكا به ايران آمده و احضارنامه‌اي براي خريدار ارسال و فسخ قولنامه را اعلام و اظهار مي‌دارد چون اقساط سوم و چهارم پرداخت نشده، تسليم مبيع بي‌دليل صورت گرفته و من مقيد به اين قولنامه نيستم و اعلام فسخ مي‌كنم. خريداران زير بار نرفته و دادخواست الزام به تنظيم سند را جهت صدور حكم به دادگاه تقديم مي‌كنند. دادگاه بدوا به خريداران 2 ماه مهلت مي‌دهد تا ادله خود را دائر بر پرداخت قسط سوم و چهارم به دادگاه ارائه نمايند. هرچند خريداران نمي‌توانند سند و مدركي در اين زمينه ارائه دهند دادگاه راي مبني بر الزام به تنظيم سند رسمي صادر مي‌نمايد

اما منظور راي دادگاه: بر فرض كه ادعاي وكيل فروشنده مبني بر عدم پرداخت اقساط سوم و چهارم از سوي خريداران به فروشنده صحيح باشد چون براي تخلف خريداران از تعهد مندرج در مبايعه‌نامه شرط خيار نشده است و بايع قادر به مطالبه ثمن مي‌باشد حتي اگر آن اقساط پرداخت نشده باشد موجب بطلان بيع نيست زيرا در عقد بيع انتقال مالكيت صورت مي‌گيرد و خريدار ملزم است كه ثمن را پرداخت كند و در غير اين صورت فروشنده فقط مي‌تواند به دادگاه مراجعه و مطالبه ثمن كند. اين راي از جمله آرائي است كه اگر قولنامه را مشمول مقررات بيع بدانيم صحيح است زيرا فروشنده مبيع را تسليم كرده و مي تواند به ماده 402 استناد كند و از آنجا كه در بسياري موارد نمي‌توان از خيار تاخير ثمن استفاده كرد. لذا عملا خيار تاخير ثمن هم در قانون مدني ما داراي عيوبي است كه حق فروشندگان را ضايع مي‌كند و دست دادگاه‌ها را هم در بسياري از موارد مي‌بندد و نمي‌توانند حكم به فسخ بيع در صورت تاخير يا عدم پرداخت ثمن بدهند

به همين شكل ماده 378 قانون مدني نيز نمي‌تواند مورد استناد فروشنده قرار بگيرد. سرانجام بند 4 ماده 362 كه مي‌گويد خريدار ملزم به پرداخت ثمن مي‌باشد و نيز ماده 359 قانون مدني كه در باب ثمن مي‌گويد فروشنده مي‌تواند خريدار را به پرداخت ثمن اجبار كند همان راهي است كه دادگاه در اين قولنامه پيش پاي خريدار گذاشته تا دادخواست الزام به تنظيم سند بدهد و به فروشنده نيز امكان داده با ارائه دادخواست باقيمانده ثمن را مطالبه كند؛ پس اگر قولنامه را عقد بيع بدانيم از نظر اصولي ايرادي به آن وارد نيست اما بايد ديد آيا اين راي منصفانه هست و نيز چه پيامدهايي براي فروشنده خواهد داشت؟

اولين مسئله اينكه فروشنده بايد براي الزام به پرداخت ثمن طرح دعوي كرده و هزينه سنگين دادرسي را متحمل شود. ايراد دوم اينكه حتي اگر فروشنده بعد از طي اين مراحل موفق شد حكم دال بر پرداخت ثمن بگيرد چه تضميني وجود دارد كه خريدار معسر نباشد يا خود را معسر نكرده باشد
فروشنده در برابر خود خريداري را مي‌بيند كه به قصد فرار از دين معاملاتي كرده و يا به هر دليلي اموالش را پنهان كرده است و لذا نمي‌تواند دادنامه قطعي را به اجرا بگذارد. نكته بعدي در بسياري از دعاوي اين است كه دعوي از يك ديدگاه به دو دسته 1- عيني و 2- ديني تقسيم مي‌شود

 غالبا طرفين دعوا براي اينكه از اعسار طرف دعوي نجات پيدا كنند دعوي عيني را مطرح مي‌كنند تا عين مال خودشان را به دست بياورند. ماده 380 قانون مدني نمونه‌اي از اين موارد است كه با مشكلاتي نيز روبه‌روست و اينها نشان مي‌دهد قانونگذار به دعوي عيني بيشتر از دعوي ديني توجه كرده است. ماده 380 مي‌گويد در صورتي كه مشتري مفلس شود و عين بيع نزد او موجود باشد بايع حق استرداد آن را دارد و اگر مبيع هنوز تسليم نشده باشد مي‌تواند از تسليم آن امتناع كند

 پس قانون براي فروشنده اي كه به ثمن دسترسي پيدا نكرده و خريدار مفلس است در دعاوي عيني حق تقدمي قابل شده كه جزو طبقات بستانكاران معمولي قرار نگيرد در حالي كه در راي مورد اشاره امتيازات دعوي عيني از فروشنده گرفته شده است. ايراد ديگر اين راي آن است كه در آن آمده (براي عدم پرداخت ثمن شرط فسخ نشده است) شرط به معني تعهد است. لازم نيست در يك قولنامه واژه شرط به كار برود همين كه تعهدات را زمان‌بندي مي‌كنند به معناي شرط و تعهد است. دادگاه بايد پيامدهاي تخلف از اين تعهدات را در نظر بگيرد و در هر قولنامه‌اي آن را مبناي اجراي تعهدات قرار دهد

منبع : سایت وکالت

 

لطفا برای خواندن سایر پستها با تفکیک عناوین به بخش آرشیو در ذیل این صفحه مراجعه فرمایید

آنچه که لازم است در باره قولنامه بدانیم1 ( قولنامه در قانون و شریعت

		Monday, 16 June 08 - 12:00 AM (GMT +03:30) By یوسف نیکوئی in دسته بندی مطالب حقوقی

قولنامه

نوشته اى است غالباً عادى حاكى از توافق بر واقع ساختن عقدى در مورد معينى كه ضمانت اجراى تخلف از آن پرداخت مبلغى معين است. اين توافق ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى است. قولنامه يك عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است كه خواسته اند با اين عمل، حقوق و تكاليفى در روابط حقوقى خود ايجاد كنند مضاف بر اين كه ماده ۱۰ قانون مدنى كه مبتنى بر اصل آزادى قرارداد هاست عمل آنها را به رسميت مى شناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است. براى پى بردن به ماهيت واقعى قولنامه بايد به عقيده طرفين توجه شود. ممكن است قولنامه فقط به امضاى يكى از طرفين رسيده باشد و در واقع تعهدى يكطرفه باشد. در اين قبيل اسناد كه فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى نبوده و لازم الوفا نيست
آنچه صرفاً قولنامه است و ترتيب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه ها نمى توانند طرفين را الزام به وفا نمايند. اما اگر در قولنامه مسأله خريد و فروش يا معامله مال غير منقولى كه قانوناً بايد با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حكايت از وقوع بيعى ميان طرفين نمايد و داراى امضاى طرفين باشد و جز اين امر مطلب ديگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنين سند يا قولنامه اى از مصاديق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمى نمى توانند به آن اعتبار يا ترتيب اثر دهند. مگر در موارد استثنا
اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادى ميان دو طرف باشد كه يك طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى شود مال غير منقول خود را به فلان مبلغ كه قسمتى از آن را حين تنظيم قرارداد دريافت مى دارد، انتقال دهد و طرف ديگر هم آن را بپذيرد و هر دو آن را امضا نمايند چنين قولنامه اى در حقيقت يك قرارداد است و تعهد ابتدايى نيست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذينفع مى تواند از طريق مراجع قضايى الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مى تواند حكم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نمايد و ممكن است متن قولنامه به نحوى تنظيم گردد كه دلالت نمايد بر اين كه قصد طرفين آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در اين صورت دادگاه مى تواند در صورت تقاضاى خواهان، حكم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه الالتزام صادر نمايد

منبع : اینترنت

ماهیت قولنامه در ساحت شریعت و قانون

چکیده

حکمت اجباری شدن ثبت املاک وتشریفات مربوط به خرید وفروش آن جلوگیری از وقوع معاملات معارض ؛اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی؛اجرای قوانین مالیاتی و توزیع عادلانه زمین است .وازاین لحاظ به نظم عمومی ارتباط نزدیکی دارد.وبا نگاهی دقیق به ابعاد مختلف مقررات ثبتی چنین دانسته می شود که هدف از وضع آن ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی ومعاملاتی مردم بوده واز این طریق خواسته است منا زعات وکشمکش های اجتماعی را کاهش داده وزندگی سرشار از اطمینان وآرامش را برای جامعه به ارمغان آورد وقاعدتا هر نگاه وتفسیری که معارض آن باشد محکوم به بطلان می باشد .وباید اصلاح گردد

پیش گفتار

همان طور که دستیابی به مسکن مناسب از عوامل موثر دررشد وبالند گی جامعه بشری می باشد مقررات وقوانین جاری درجامعه هم باید به گونه ای تنظیم شود که بستر آرام بخشی را برای مردم فراهم سازد که متا سفانه تعارضات  بین تفاسیردر ساحت شریعت وحقوق از یک سو ووجود نقاط آسیب درباورها وتعهدات اخلاقی عموم مردم درزمان مواجهه با مشکلات وبه تعبیر دیگر زیاده خواهی های رو به فزون وگسست های جامعه سوزی که درمناسبات اقتصادی جامعه هر از گاهی خود نمایی می کند موجب گردیده خرید وفروش مسکن وحتی درمواقعی رهن واجاره مسکن نیز درگیرودار بی اخلاقی ها وسستی های قوانین وآرای محاکم دستخوش مشکلات ونابسا ما نی ها قرار گیرد.موضوع قولنامه وعملکرد بنگاه های املاک امروزه موجبات معضلاتی برای زندگی عمومی مردم ومحاکم گردیده ؛به گونه ای که پروند ه های بی شماری درداد گاهها درحال رسیدگی است که ناشی از معاملات قولنا مه ای بوده که فروشنده ملکی را به طریق قولنامه به جند نفرفروته است ویا اینکه بدون داشتن مالکیت یا اذن فروش ملک را به دیگری ابتیاع نموده  ویا خانه ای را به رهن واجاره چند نفر درزمان واحدی درآورده است.که سرمنشاءعمده این وضعیت به بی اخلاقی های حاکم در جامعه وبی ثباتی تعهدات انسانی از یک جهت ونا بسا مانی های مهارتی دربنگاههای املاک وعدم حاکمیت مهندس علمی و حقوقی درروابط دولت ومردم مرتبط می باشد .!!ونگارنده دراین یادداشت بر آن است که ماهیت  قولنا مه را درساحت شریعت وحقوق دست مایه تحلیل قرار دهد وراهی برای برون رفت از معضل معاملات قولنا مه ای را پیش روی قرار دهد

ان شاءالله قولنا مه درساحت شرع:عربون(قولنامه)به فتح عین وراء وعربون والعربان با ضمه عین وسکون راء اسمی است غیر عربی که به گفته مولف المعجم الوسیط عبارت است:مقداری از بها که پیشتر،پرداخت می شود تا اگر معا مله انجام پذیرفت بخشی از بهای کامل باشد وگر نه از آن فروشنده باشد.ابن اثیر نیز درهمین راستا قولنامه را چنین شرح کرده است:کالایی را خریده وبه صاحب آن چیزی پرداخت کرده باشد تا اگر معا مله انجام یابد بخشی از بها به حساب آید وگر نه ازآن صاحب کالا باشد وخریدار حق بازگرداندن آن را ندارد.ومشابه همین تعریف درآثار امام مالکی وسایرین هم آمده است

باملاحظه این دسته ازشروح وارده برمفهوم شرعی قولنامه است که موجب گردیده اهل شریعت درماهیت قولنامه قائل شوند که:قولنامه همانند فروختن با حق خیار ، مشروط است بدین سان که دو طرف به خریدار حق خیار می دهند به شرط پرداخت مبلغی معین.بدین معنی که قرداد فروش همراه است با حق خیار مشروط به تملیک درآوردن آن چه به فروشنده پرداخته است ،به هنگام برهم زدن معامله .واگرآن را برهم نزدند مبلغ پرداختی بخشی از بها به حساب آید.واز این رو درقواعد شریعت فروش قولنامه ای همان فروختن با شرط حق خیار مشروط به نظر آمده  وجایز می باشد زیرا شرط مذ کورذاتا جایز ورضایتمندانه درخود قراداد آمده است.مبنای مکملی که درنظر اهل شریعت درجهت مجاز بودن خرید وفروش به طریق قولنامه رسیده است احادیث مستند از نبی مکرم اسلام وحضرت علی (ع)است که فر مو ده اند:<المسلمون عند شروطهم الا کل شرط خالف کتاب الله عز وجل ،فلا یجوز><لا یجوز البیع العر بون الا ان یکون نقدا من الثمن>قولنامه در لسان حضرت امیر (ع)جز در صورتی که بخشی از پول بها با شد جایز نیست.وبه تعبیر دیگری فروش قولنامه ای  تنها در صورتی که به هنگام امضای نهایی معامله بخشی از بها به حساب آید جایز شمرده شده است نه آنگاه که جدا از خود بها باشد

با ملاحظه همین ملا کات است که درفتاوای فقهای عظام وطریق شریعت قولنامه بخشی از مبایعه تلقی گردیده ومفاد آن صحیح والزام آور می باشد.ودرشرایط کنونی نیز روح حاکم بر داد گاههای ایران پذیرش وتنفیذ قولنا مه هاست.وبرهمین اساس هیات عمومی دیوان عالی کشور در 2 مرحله  ودر 2رای نقض واصراری به شمار ه های  سی دو - یک هزار و سیصد و هفتاد و چهار-  و شش یک هزار و سیصد و هفتاد و پنج  ، حکم برصحت  وموثر بودن آثار تعهدات مندرج درقولنا مه داده وآن را فروش نامه به حساب آورده است.ماهیت قولنامه درساحت قانون:اصل حا کمیت اراده که در متون قانون از جمله مواد صد و نود و یک و339ق.م اشاره شده است ضروری می سازد هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرداد انشا می کند درعا لم  اعتبار وحقوق تحقق یابد وهیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد ،مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک مصلحت باشد.مانند تاثیر اراده در معامله مربوط به مواد مخدر.پس اگر از منظر صحت اراده ونفوذ آن به موضوع نگریسته شود چنین می آموزیم،که:فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی زا نمی توان باطل دانست.بلکه باید ان را درمعامله صحیحی شمرد که پیش از ثبت سند عادی نزد ادارات دولتی ومحاکم دادگستری ،آشکار ساخت

بانگاهی گویا به بعضی از مواد قانون ثبت هم چنین پنداشته نمی شود که فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باطل باشد بلکه آنچه که به اتفاق در مواد پیرا مون آن ذکر شده است حکایت از آثار آن دراستفاده در ادارات دولتی و.... دارد.مانند ماده 48 قانون ثبت اشاره به عدم پذیرش این گونه اسناد در ادارات ومحاکم دارد.واز این لحا ظ گفته می شود آنچه درماده 48 مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است،سند معامله است،نه خود معامله.ود این که عنوان محا کم در کنار ادارات  دراین ماده یاد شده است منظور به صرف ارایه آن نزد ادارات ومحاکم بدون رسیدگی ورای قضایی مورد نظر است نه اینکه در مقام دعوی.وحتی منظور نظر قانونگذار در غیر ممکن بودن در ارائه به ادارات هم فهمیده نمی شود که سند باطل است بلکه مفهوم آن این است که برای اعمال تصرفات مالکانه مانند وثیقه گذاشتن ملک  سند ثبت نشده در بانک ها یا تحصیل پروانه ساختمانی و...ممکن نیست به این ترتیب درمقام تفسیر ما ده چهل و هشت  قانون ثبت چنین پنداشته شده است که:عنایت قانون گذار صرفا سند ثبت نشده معامله غیر منقول وهدف محدود کردن دلیلیت  وآثار سند مز بور بوده استنه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج درقولنامه.ایضا ماده22قانون ثبت که می گوید:<دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده وانتقال آن دردفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت>دلالت بر بطلان معا مله ای که دردفتر املاک ثبت نشده است ندارد.واز نگاه دیگر توجه به مواد 72 و93 قانون ثبت چنین مستفاد می گردد که سند عادی  در موارد وشرایط محدودی از اعتبار نیز برخوردار می باشد.زیرا آمده است:کلیه معا ملات غیر منقولی که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است به طرفین معا مله وقائم مقام قانونی آنها واشخاص ثالث  دارای اعتبار کامل ورسمیت خواهد بود.اطلاق ماده 1291 ق.م نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله غیر منقول درصورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند یا سند عادی مزبور دردادگاه ثابت گردد،از اعتبار سند رسمی برخوردار خواهد بود.درسالهای اخیر در بعضی از قوانین از جمله قانون اراضی شهری وقانون زمین شهری وآئین نامه مربوط به آن وماده 147اصلاح قانون ثبت مصوب سال1365،به موارد متعدد دیگری برخورد می کنیم که در آن اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی وبا تنظیم سند عادی مورد تایید قرار گرفته است.با ملاحظه آن چه از از منظر حقوقی وقانونی بدست آمد این که:از جمله آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی این است که خریدار می تواند حتی بدون د رخواست الزام فروشنده به تنظیم وامضای سند رسمی بیع ،فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع کند

سوالات پیش رو
یک - هرگاه مال غیر منقول ،توسط مالک به 2 نفر ،یکی با سندرسمی ودیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم برتاریخ سند رسمی قرار گیرد تکلیف چه می شود؟

دو - هر گاه یک ملک باسند عادی به 2 نفر فروخته شود تکلیف چیست؟

جواب سوالها
یک - سندعادی قابل استناددربرابرخریدارباسندرسمی نیست زیرا طبق ماده 1305ق.م چنین وضع شده است که: در اسناد رسمی تاریخ معتبراست حتی علیه اشخاص ثالث ولی در اسنادعادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته وورثه آنان وکسی که به نفع او وصیت شده معتبراست

جواب سوال دو - برای پاسخ به این سو ال که فرا وان اتفاق می افتد باید جهات وموقعیت های چند گانه ای را ملاحظه کرد
اولا:اگر هرچند سند فاقد تاریخ یا دارای تاریخ واحدی باشندوتقدم هیچ یک بردبگری نیز از سوی فروشنده تایید نمی شود درنتیجه نمی توان هیچک را بردیگر ترجیح داد که نتیجه حاصل از این ابهام رد خواسته دارندگان سند عادی در موضوع مطروحه دردادگاه مبنی برالزام فروشنده به تنظیم سند رسمی
ثانیا:اگر بایع تقدم تاریخ یکی از چند بیع واقع شده تایید کند باید بیعی که تقدم آن به وسیله بایع مقدم شمرده شده است دارای اعتبار دانست
ثالثا:اگر سندهای موردبحث دارای تاریخ متفاوت یا یکی از آنها دارای تاریخ ودیگری بد ون تاریخ باشد سند عادی تاریخ دار یا دارای تاریخ مقدم معتبر به حساب خواهد آمد.اجتماع شریعت وقانون:درحال حاضر رویه قضایی به حق ،گرایش به معتبر دانستن سند عادی در موضوع تنظیم سند معامله املاک ثبت شده می باشند که این وضع منبعث از تفسیر وبرداشت فقها وحقوقدانان از مفهوم فقهی وقانونی قولنامه می باشد

از این رو هیچ تزاحمی در مبنا وتعریف مفهوم وکارکرد قولنامه در ساحت فقه قانون به نظر نمی رسد بلکه هر یک با زبان مخصوص به خود به صحت آن پرداخته اندود رهیچ قالبی نمی توان اختلافی در این میان مشاهده کرد.اما مشکل چیست:؟؟؟؟به نظر نگارنده سطور؛ مشکل در مفهوم ومنطوق کلام اصحاب فقه وحقوق نیست بلکه آن چه که باعث شده است موضوع تنظیم قولنامه ها دغدغه اهل قضا وجامعه حقوقی شود هرج ومرج حاکم در بنگاههای املاک وبه تبع آن نابسا مانی هایی که در نتجه تنظیم غیر علمی  وغیر اصولی قولنامه ها واصولا اسناد عادی گریبان گیر جامعه کرده است

الف - ازسویی کم سوادی وگاهی کم سوادی بنگاهداران موجب می شود بزهکاران وباند های تبهکار ازفرصت استفاده کرده واموا لخود ودیگران را به چند نفر فروخته واز این میان موجب مشکلات بی شماری را برای مردم ودولت فراهم می سازند

ب - عدم صلاحیت بنگاهها در استعلام وپاسخگو نبودن مراجع ذی ربط به آنها معامله ای را واقع می شود که در عالم خارج ظهور نداشته وباعث پیدایش امیدهای کاذب در مردم وبعد ناهنجا ریها ی طاقت فرسایی را بدنبال دارد

ج - ازدحام وتراکم پرونده های قضایی یکی از بحرانهای پیش روی دستگاه قضایی بوده که مشکلات اخلاقی، اقتصادی واجتماعی فرارانی را درپی داشته است که در این مجال امکان پرداختن به آن نیست واین منطقی نیست که از یک طرف اسناد عادی را معتبر بدانیم واز سوی دیگر درمواجهه با اختلاف راه حل را به محاکم بسپاریم !!!واز این راه باعث انباشت مشکلات شویم!!

 د - نظم عمومی وعدم تعارض آرا واقدامات با آن از جمله اموری است که همگان بر آن اتفاق نظر دارند وچیزی نیست که بتوان برای مراعات حال وزندگی دسته ای از مردم ازآن سرپیچی کرد .وحکمت اجباری شدن ثبت املاک وتشریفات وتشریفات مربوطه به خرید وفروش آنها ،جلوگیری از معاملات معارض ،اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی ،اجرای قوانین مالیات،وتوزیع عادلانه زمین است واز این لحاظ با نظم عمومی ارتباط کامل و تنگاتنگی دارد واعتقاد به اینکه بیع وانتقال با سند عادی واقع می شود وثبت در دفتر رسمی تشریفات متمم آن است همه تمهیدات را بیهو ده می کند

راه حل

 یک- باقبول صحت عقد بیع یا اجاره وصلح و...با سند عادی اما تنظیمات بنگاهها وکلا اسناد عادی را همان قولنامه پذیرا باشیم واگر پولی هم رد وبدل می شود با ذکر ضمانت واصطلاحی مشابه آن که اثری از تحقق بیع نباشد

دو - تحقق بیع را لزوما از صلاحیت های دفاتر اسناد بدانیم زیا با صلاحیتی که دارند قبل از هر اقدامی از اهلیت متعاملین  وعدم ممنوعیت قانونی طرفین برای معا مله ونسبت بایع وموجر یا سایرین را آگاهی پیدا می کنند ودرنتیجه از بسیاری از ناملایمات کا سته می شود

سه - راهکارههای مناسب برای تعیین جایگاهی قانونی ومسئولیت پذیر برای مشاورین املاک می تواند درکاهش مشکلات موثر باشد .زیرا درشرایط کنونی نظر به تحقیقاتی که صورت گرفته شده است بنگاهها هیچگونه جایگا هی در میان متعاملین ندارند الا یک واسطه عرفی !!ومعلوم نیست که آیا تعریف ووظایف دلال برآنها متو جه است یا حق العمل کار یا وکیلو... ازاین رو به نظر می رسد می بایست با الهام از قوانین موجود راهکاری مناسب درنظر گرفته شود. شرح وظایف وتعریفی که از صنعت دلالی در قانو ن تجارت وقانون مصوب 1317وآیین نامه دلالی معا ملات ملکی مصوب 1319با عملکرد بیرونی صاحبان بنگاهها شباهت فراوانی دارد که صدور پروانه اشتغال این دسته از مشاغل براساس شرح وظایف دلالی معاملات املاک صادر گردد ومسئولیت های هر یک از دارندگان پروانه ها براساس تعریفی باشد که برای دلال صورت گرفته است .آنگاه می توان بر اساس آن با سپردن تمام مسئولیت به شخص دلال بدون ورود در این که سندی به نام مبایعه تنظیم گردد؛شخص دلال به نمایندگی از متعاملین موظف به انطباق صورت جلسه ای امر بیع را به تنظیم در دفتر خانه مطابق قانون ارجاع می دهد.که با این فرض نتایج ذیل حاصل می شود

الف : نظم عمومی مورد احترام قرار گرفته می شود

ب : سند عادی وتعهد آوری تنظیم نشده است که برای اثبات آن موجبات افزایش پروند ه های قضایی در دادگستری فراهم شود

ج : تکلیف داشته های قانونی کشور درحوزه اموال غیر منقول هم از ثبات بیشتری برخوردار می گردد

د : زمینه فعالیت باند های بزه مانند جاعلین،شرخران وکلاهبرداران و....مسدود می گردد

« توسعه فرهنگ استفاده از سند رسمی وکم شدن معاملات وکالتی به شفاف شدن نظام مالیاتی وافزایش در امد دولت نیز کمک خواهد نمود

 نویسنده :  دکتر بهشتی 

  

لطفا برای خواندن سایر پستها با تفکیک عناوین به بخش آرشیو در ذیل این صفحه مراجعه فرمایید

سرقفلي و حق كسب چيست؟

		Tuesday, 12 February 08 - 12:00 AM (GMT +03:30) By یوسف نیکوئی in دسته بندی مطالب حقوقی

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

در قوانين مدون، ما با دو كلمه روبرو مي شويم:سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت
در جامعه ما گاه اين دو به يك معني به كار رفته و گاه از هم تفكيك شده اند و با معاني مختلف مطرح شده اند.اما سرقفلي وجهي است كه مالك (خواه مالك عين باشد يا منفعت) در ابتداي اجاره و جداي از مال الاجاره از مستاجر مي گيرد تا محل را به وي اجاره بدهد و واگذار كند
در حالي كه حق كسب و تجارت حقي است كه به طور تدريجي و به مرور زمان براي مستاجر محل كسب و پيشه و تجارت به وجود مي آيد. درنتيجه بعد از اينكه مستاجر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت مي گويند. پس اين دو در ماهيت كاملا باهم متفاوت هستند

وقتي به قوانين سال هاي 1322 تا 1376 نگاه مي كنيم هر جا كلمه سرقفلي به كار رفته منظور حق كسب و پيشه و تجارت بود. اين در حالي است كه مشروعيت در حق كسب و پيشه و تجارت هميشه از لحاظ شرعي محل بحث و مناقشه و ترديد بود

اما سرقفلي هميشه مجاز بوده است . علت اينكه حق كسب و پيشه و تجارت در قوانين ما بيشتر مورد توجه است،‌ بخاطر اين بود كه مستاجر مدتي زحمت كشيده و مشتري به دست آورده و و قتي او را از محل بيرون مي كنند مشتري ها را ازدست مي دهد و در محل جديد بايد دوباره مدتي وقت صرف كند تا مشتري جديد بيايد. به همين دلايل قانونگذار از مستاجرها حمايت مي كند .به طور كلي حق كسب و پيشه و تجارت و سرقفلي بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود مي آيد

- علي القاعده سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با اين وجود در برخي قوانين مانند قانون تملك زمين براي نوسازي مصوب 1339 و قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 1347 و لايحه قانوني نحوه خريدو تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 پيش بيني كرده اگر دولت بخواهد محل تجاري و كسب و كار كسي را براي امور فوق تملك كند، بايد سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت بدهد. در نتيجه نيازي نيست در اين مورد رابطه استيجاري وجود داشته باشد

آيا حق كسب و پيشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

در سال 1376 قانوني در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد و مقرر گرديد كه اخذ سرقفلي در مواردي كه در قانون مزبور آمده جايز است اما مطالبه هر وجهي غير از سر قفلي ممنوع است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمي گيرد

در قانون سال 76 سرقفلي در چه مواردي تعلق مي گيرد؟

ماده 6 قانون سال 76 مي گويد، هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند مي تواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند و مستاجر مي تواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي در يافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد

تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي را ازمالك ندارد
تبصره ب : در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد

ماده7 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني كه عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار كند. در اين صورت مستاجر مي تواند از موجر يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي حقوق خود دريافت كند. همچنين هرگاه ضمن عقد اجاره شود كه مالك عين مستاجره به غير مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند،‌ مستاجر مي تواند براي دريافت حقوق خود يا تخليه محل مبلغي را بعنوان سرقفلي مطالبه كند

 دكتر سيد مهدي موسوي شهري

لطفا برای خواندن سایر پستها با تفکیک عناوین به بخش آرشیو در ذیل این صفحه مراجعه فرمایید

توجه فرمایید

		Monday, 03 December 07 - 12:00 AM (GMT +03:30) By یوسف نیکوئی in دسته بندی مطالب حقوقی

تاکید و یاد آوری می نماید در کلیه مباحث حقوقی و قضائی که در این وبلاگ مطرح می شود ، سعی شده است ، عینا متن قوانین و آرای صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور درج گردد.

سایر مطالب تفسیری در خصوص قوانین و آرا مزبور صرفا نظرات شخصی بنده به عنوان وکیل دادگستری می باشد، امیدوارم نظرات ابراز ی راهگشا باشد

لطفا برای خواندن سایر پستها با تفکیک عناوین به بخش آرشیو در ذیل این صفحه مراجعه فرمایید

صلاحیت محاکم قضائی و غیر قضائی در آراء دیوان عالی کشور

		Monday, 03 December 07 - 12:00 AM (GMT +03:30) By یوسف نیکوئی in دسته بندی مطالب حقوقی

 الف : رسیدگی به شکایات مردم از شهرداری ها در مورد خودداری از صدور پروانه ساختمان  در صلاحیت دیوان عدالت اداری می باشد.( رای ۵۵۶ مورخ  ۱۰/۲/۱۳۷۰

 ب : رسیدگی  به دعوای  کارگر علیه کارفرما برای مطالبه حقوق ایام اشتغال بکار در صلاحیت مراجع حل اختلاف قانون کار است. ( رای ۵۰۷ مورخ ۱۵/۱۰/۱۳۶۶

ج :  مطالبه دستمزد در حقوق پیمانکار نسبت به کار انجام شده ، بر اساس قرارداد تنظیمی( بین پیمانکار و کارفرما) در صلاحیت محاکم عمومی است.( رای ۶۰۴ مورخ ۲۲/۱۲ ۱۳۷۴ )

ح :  رسیدگی به ادعای اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به اموالی که دادگاه های انقلاب آن را  نامشروع شناخته و مصادره نموده است در صلاحیت دادگاه های انقلاب است ( رای تجدید نظر  ۵۸۱ مورخ ۲/۱۲/۱۳۷۱ )

ط : شکایت علیه سازمان نظام پزشکی قابل رسیدگی در دیوان عدالت اداری نمی باشد. ( رای ۲۵ مورخ۱۱/۴/۱۳۶۴ هیات عمومی دیوان عدالت اداری )

۶): رسیدگی به دعاوی علیه دولت که ناشی از قراردادها و مسائل حقوقی می باشند جنبه ترافعی داشته و قابل طرح در دیوان  عدالت اداری نیست. ( رای ۵۹ مورخ ۲۹/۲/۱۳۷۵

لطفا برای خواندن سایر پستها با تفکیک عناوین به بخش آرشیو در ذیل این صفحه مراجعه فرمایید

... More items are available in my News Archive